Fixation des indemnités d'expropriation
PRINCIPES D' éVALUATION

par

© Gilbert GANEZ LOPEZ

Mars 2011

L'étude détaillée qui suit (téléchargeable au format PDF), comporte une vingtaine de pages. Il n'en est pas proposé de résumé. Le visiteur qui ne recherche pas une information précise et ne souhaite pas s'attarder sur la question peut se contenter de consulter sur ce site les deux courts articles dont le téléchargement est proposé par ailleurs : "Le rôle du juge de l'expropriation" et "Les méthodes d'évaluation en cas d'expropriation ou de préemption" (page "Articles")

Avertissement.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la "Solidarité et au renouvellement urbains", dite "loi SRU, a apporté de nombreuses modifications dans le domaine de la planification en matière d'urbanisme. Plus spécialement les schémas directeurs, les plans d'occupation des sols (POS), et les MARNU (modalités d'application du règlement National d'Urbanisme) ont été remplacés, respectivement, par les "schémas de cohérence territoriale" (SCT – Art L. 122-1 et suivants C.Urb.), les "plans locaux d'urbanisme" (PLU – Art L. 123-1 et suivants C.Urb.), et les "cartes communales" (Art L. 124-1 et suivants C.Urb.).

En conséquence, dans tous les développements qui suivent et où il est question des "plans d'occupation des sols", il conviendra d'y substituer les "plans d'urbanisme" (ou les "cartes communales" en tenant lieu, le cas échéant).

Par convention, l'indication "loi SRU" dans cette étude renvoie à la loi susvisée n° 2000-1208 du 23 décembre 2000.

1 - Exposé préliminaire

1 - La fixation des indemnités d'expropriation obéit à des principes juridiques énoncés pour l'essentiel par les articles L.13-13 à L.13-17 du code de l'expropriation, auxquels il convient d'ajouter l'article L.13-20 et la règle procédurale de l'article R.13-35 dudit code. Ces règles définissent notamment un cadre juridique qui peut être sans aucun rapport avec la réalité dans laquelle se situent habituellement les évaluateurs, notamment les experts, lorsqu'ils prennent en compte les différents éléments déterminants pour l'estimation d'un immeuble, notamment sa nature ou son usage, sa consistance et sa situation locative, ses conditions de desserte et sa situation au regard des règles d'urbanisme, les servitudes publiques ou privées auxquelles il est soumis. De tels éléments sont tout aussi déterminants en matière d'expropriation, sauf qu'ils seront appréciés en fonction d'un cadre purement légal, lequel ne coïncidera pas forcément avec la réalité.

2 – Jusqu'à une époque récente, en matière d'expropriation, l'expertise était expressément prohibée en première instance, et en pratique le recours à un technicien, même en appel, était très rare. Le juge de l'expropriation se voyait attribuer en quelque sorte le rôle d'un expert, avec l'assistance d'un technicien, le commissaire du gouvernement, en la personne du directeur des services fiscaux ou son délégué, généralement un inspecteur du domaine, sorte de gardien de l'orthodoxie des décisions judiciaires, souvent considéré par la doctrine et même par la jurisprudence comme un "conseiller du juge"soumis à des règles procédurales différentes de celles applicables aux parties "ordinaires" au procès, alors même que l'administration domaniale a parmi ses tâches celle d'assister les collectivités publiques en matière d'acquisitions immobilières, y compris par voie d'expropriation.

Un arrêt du 24 avril 2003 de la Cour européenne des Droits de l'Homme (Yvon c. France, req. N° 44962/98 – autre arrêt dans le même sens : 26 avril 2006, Roux c. France, req. N° 16022/02), a eu pour conséquence de contraindre l'Etat français à revoir un tel dispositif, ce à quoi tend principalement le décret n° 2005-467 du 13 mai 2005, outre la modification apportée à l'article L135B du Livre des procédures fiscales par l'article 21 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

L'article R.13-18 du C.Expro. n'interdit plus désormais l'expertise, et le commissaire du gouvernement apparaît désormais comme une partie au procès soumise au respect du principe du contradictoire, plutôt que comme le "conseiller du juge".

3 - Les principes d'évaluation peuvent se résumer en trois éléments :

- le principe directeur posé par l'article L.13-13 C.Expro., qui, tout en affirmant l'obligation à l'entière réparation du préjudice subi par l'exproprié, en énonce immédiatement les limites  ;

- le cadre légal déterminé par les articles L.13-14 et L.13-15 C.Expro., auxquels il convient d'ajouter la règle de fond de l'article L.13-20 et celle de procédure de l'article R.13-35 ;

- les mesures restrictives des articles L.13-16 et L.13-17 du C.Expro.

4 - Ces règles sont d'application très stricte, les dispositions des articles L.13-14 à L.13-17 étant d'ordre public et devant être soulevées d'office par le juge (art. L.13-19 C.Expro.), bien entendu, sous l'obligation d'observer le principe du contradictoire posé par les articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile dont les dispositions sont aussi d'ordre public.

2 - Le principe directeur posé par l'article L.13-13

5 - L'article L.13-13 du C.Expro. pose le principe de la réparation intégrale du préjudice direct (b), matériel (c) et certain (d) causé par l'expropriation (a).

a) - Préjudice causé par l'expropriation

6 - Il convient de faire la distinction avec la notion de dommage de travail public.

Le dommage indemnisable est celui qui résulte directement de la dépossession, c'est-à-dire de la perte du bien elle-même.

Par exemple, en matière de dépréciation du surplus, le préjudice n'est indemnisable par les juridictions de l'expropriation que s'il découle :

- de la mauvaise configuration par suite du prélèvement, ou de la perte d'un accessoire important  ;

- du lotissement de la propriété.

* TC 5.12.77 - Selo c/dép. Morbihan - AJPI 1978 p. 734;

* Civ. 3e, 3.7.74 - Bull III n° 288 p. 218; CE 5° et 3° ss, 15.6.88 - Mangin c/Sté autoroutes Paris-Est Lorraine - Ed. Tech. D.A. juillet 1988, n° 423.

- Sauf si l'emprise de la nouvelle voie recouvre le tracé d'une ancienne voie auquel cas il s'agit d'un dommage de travaux publics

* TC 15.1.79, Outters c/Etat (Min. Equip.) - Req. 2107 - Ed. Tech. D.A. 1979, n° 62.

- d'une impossibilité de construire - exemples :

- réduction de la superficie au-dessous du minimum constructible ;

- perte d'accès ou réduction de la marge de recul ou d'isolement

* Civ. 3°, 13.6.90, Provito c/Etat - Bull III, n° 147 p. 83; G.P. 1990, Panor. p. 199 ;

* Civ 3° 25.03.97, AJPI 1997 p. 768 - Civ 3° 07.10.98, AJPI 1999 p. 234).

- Mais pas si cela résulte d'une modification d'un plan d'urbanisme (principe de non-indemnisation des servitudes administratives), ou d'un règlement préexistant

* Civ. 3°, 28.3.84, n° 83-70056,Bull III N° 83 p. 65, et AJPI 1984 ;

* Civ 3° 23.04.92, , n° 90-70121, Bull. III n° 139, Com des Peintures c. Sfg Roy - reconstruction d'un puits hors emprise impossible par suite de l'extension du cimetière communal - distance inférieure à celle prévue par l'art. L.361-4 C.Communes - AJPI 1993 p. 266.

7 - A l'opposé, ne sont pas indemnisables les préjudices qui résultent de la présence ou du fonctionnement de l'ouvrage public - Exemple : nuisances (cf. supra n° 6, Civ. 3.7.74 et 23.04.92).

Voir cependant TC 25.05.98, Lefeuvre c/Départ des Bouches du Rhône, sur renvoi par la Cour de cassation (Rev. Dr. Imm. 1998, p. 630), et Civ. 3°, 3.03.99 (Rev. Dr. Imm. 1999, p. 219), à propos du préjudice accessoire résultant des difficultés de franchissement d'une route, nées de la division de l'exploitation à la suite de l'expropriation des terrains nécessaires à la construction de la route.

8 - Le principe peut s'énoncer comme suit, plus schématiquement  : le préjudice indemnisable par la juridiction judiciaire serait le même quelle que soit la nature de l'ouvrage, qu'il s'agisse par exemple de la réalisation d'une autoroute ou d'un jardin public.

b) - Préjudice direct

9 - Il s'agit du préjudice qui résulte directement de la dépossession.

Cette notion se distingue de la précédente : ne sont pas indemnisables les préjudices induits qui ne trouvent pas directement leur cause dans l'expropriation (préjudices en cascade). C'est une notion objective: elle est indépendante de circonstances particulières, des personnes ... (jugement in abstracto).

Exemples de préjudices non indemnisables :

- coût résultant de la perte d'intérêts liés à un prêt ;

- frais de mainlevée d'hypothèque ;

- remboursement anticipé d'un emprunt ;

* Civ 3° 25.02.98, AJPI 1998 p. 627 ;

- augmentation du coût de transport (habitation actuelle proche du lieu de travail) – Voir toutefois infra n° 29, pour un allongement de parcours, mais dans le cadre d'une activité professionnelle.

10 - Mais il peut être fonction de la qualité du réclamant. C'est le cas du sous-locataire ou du locataire-gérant d'un fonds de commerce. On considère généralement que ceux-ci ne subissent pas de préjudice direct (perte d'un droit réel ou d'un droit personnel direct résultant d'une obligation passée avec le titulaire du droit réel), mais seulement la perte d'un droit personnel qui se reporte normalement sur le bien acquis en remploi (très théorique) - infra n° 26.

* CA PARIS, 06.03.92, SEMASEP c. Sté Poissonnerie Doyen, G.P. 1994 Somm. P. 49.

c) - Préjudice matériel

11 - Par principe le préjudice moral n'est pas indemnisable. Il serait en toute hypothèse difficilement appréciable. Cependant, certaines formes de préjudice pouvant s'analyser a priori comme un préjudice moral sont indemnisables si elles entraînent une dépréciation de la propriété, considérée comme un élément matériel objectif.

L’article L13-13 C.expro a été jugé conforme à la constitution après que le Conseil constitutionnel ait été saisi d’une question prioritaire de constitutionalité fondée sur l’exclusion par cet article de l’indemnisation du préjudice moral : ¨

* Cons. Constit., 21 jan. 2011, n° 2010-87 QPC, J.O. du 22 janvier 2011 p. 1384

d) - Préjudice certain

12 - Le préjudice seulement éventuel n'est pas indemnisable.

* Civ. 3°, 21.1.92, n° 90-70293, Bull. n° 279, Sté Rivom c/Départ. Côte d'Or, G.P. 1992, Panor. p. 106 et AJPI 1993 p. 266 ;

* CA Besançon, 30.06.90, épx Morel c. com. De Montmorot, G.P. 1993, Somm. P. 13.

13 - Il convient cependant de distinguer préjudice certain et préjudice actuel. Le préjudice futur est indemnisable s'il est certain et peut être déterminé.

* CA Versailles 07.03.95, Acrachoui c. SEMARA, AJPI 1996 p. 52.

Rien ne s'oppose en outre à ce que le juge ayant statué une première fois puisse être saisi à nouveau lors de la réalisation d'un préjudice qui serait apparu initialement seulement éventuel.

e) - Réparation intégrale

14 - Le droit à indemnisation s'apprécie différemment selon qu'il s'agit d'un propriétaire ou d'un autre titulaire de droit :

- le propriétaire est victime d'une dépossession ;

- l'occupant, d'une éviction.

Il convient en outre d'opérer une distinction entre l'indemnité principale et les indemnités accessoires, notamment de remploi, et cela même si la procédure a trait à l'éviction d'un fonds de commerce (bien meuble), qui est traitée comme une dépossession (la vente d'un fonds ou du droit au bail étant soumise à enregistrement et passible de droits de mutation).

15 - La perte du fonds n'est pas indemnisable si l'activité est transférable sans perte de clientèle (infra n° 25).

* Civ 3° 16.03.94, AJPI 1994 p. 540.

Dans cette hypothèse, le préjudice est limité à la perte du droit de bail (indemnité principale), aux frais de transfert d'activité et au préjudice commercial.

1°) - Indemnité principale

16 - Elle est le plus souvent calculée en fonction de la valeur vénale des biens sous emprise.

Mais dans certains cas marginaux, le préjudice peut être supérieur à la valeur vénale. On peut alors retenir la valeur d'usage, ou même la valeur de reconstruction (bien de nature particulière, hors marché).

17 - La privation d'un bien ne peut donner lieu à une indemnisation symbolique.

* Civ. 3°, 15.05.91, n° 90-70105, Bull. III n° 142, Talbot c/commune de Seloncourt,G.P. 1991, Panor. p.253, et AJPI 1991 p.680 - à propos du lit d'une rivière.

2°) - Indemnité de remploi (Art R 13-46 C. Expro)

18 - Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l'indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d'acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l'exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine.

19 - Elle est due par principe  même si le remploi s'effectue sous d'autres formes, ou même si le remploi n'est pas envisageable (impossible).

20 - L'indemnité de remploi n'est pas due lorsque  :

- le bien est notoirement destiné à la vente (l'appréciation du caractère "notoire" suppose une certaine publicité).

- le bien a été mis en vente dans les 6 mois précédant la D.U.P. (cela suppose la preuve de démarches positives en ce sens)

* Civ 3° 31.03.93, n° 91-70111, Bull. III n° 50, AJPI 1993 p. 791 et 1994 p. 45 (promesse de vente) - G.P. 1993, panor. P. 250 ;

Contra : * Civ 3° 10.07.96, n° 93-70019, AJPI 1996 p. 1029 (cas particulier d'un bien indivis mis en vente par un seul indivisaire alors que la preuve n'était pas rapportée que celui-ci avait agi en accord avec l'ensemble des indivisaires).

Il semblerait que le juge doive appliquer la restriction si les éléments du dossier l'induisent, même si la question n'a pas été soulevée par les parties ou le commissaire du gouvernement.

* Civ 3° 23 mai 1984, n° 83-70148, Bull. n°105 p. 83 (jurisprudence ancienne en matière de Z.I.F.).

21 - Le remploi est dû en l'absence de disposition contraire.

* Civ- 3°, 28.4.81, n° 80-70014, Bull III, n° 84 p. 60 ;

* Civ. 3° 23.10.91, n° 90-70069, Bull. III n° 246, Ville de Paris, n° 90.70-069, Ed. Tech. D.A., 1991, n° 484 ( cas d'un alignement).

22 - Les taux (qui ne sont déterminés que par l'usage et la jurisprudence) varient, notamment dans le temps, en fonction de ceux des droits de mutation applicables. Pour la même raison, ils sont dégressifs. Depuis la dernière baisse des droits de mutation intervenue en septembre 1999, ils s'établissaient généralement comme suit (quelle que soit la nature des biens)  :

- 20% jusqu'à 5000 € ;

- 15% pour la tranche de 5000 à 15000 € ;

- 10% au-delà de 15000 €.

Ils sont en outre réductibles en cas d'avantages fiscaux (ex. : taux 0 % pour les mutations de fonds de commerce de moins de 23 000 Euros - art. 719 du code général des impôts).

23 - Selon la jurisprudence, l'indemnité de remploi s'applique en principe globalement à l'ensemble de l'indemnité principale, ou plus rarement par unité foncière.

On applique en toute hypothèse la dégressivité globalement mais par nature de biens (selon le taux des droits de mutation normalement applicable : par exemple d'une part les terrains, d'autre part les propriétés bâties, ou d'une part l'immeuble bâti et d'autre part le fonds de commerce).

3°) - Situation des locataires (éviction)

24 - Les agriculteurs reçoivent une indemnité d'exploitation, généralement sur la base de protocoles locaux négociés entre l'administration (fiscale) et les représentants des organisations professionnelles ainsi que les techniciens des chambres d'agriculture. Ces protocoles, qui sont négociés par branches d'activités (polyculture, exploitations maraîchères ou viticoles etc...), ne s'imposent pas aux parties et au juge, mais constituent des sources de renseignement importantes dans un domaine techniquement difficile, de sorte qu'ils servent le plus souvent de base aux offres de l'expropriant et de base d'indemnisation, sauf à l'exploitant à apporter la preuve d'un préjudice supérieur à l'aide, notamment, d'éléments comptables.

25 - Les artisans, commerçants ou industriels reçoivent une indemnité de transfert d'activité si celle-ci peut être exercée ailleurs sans perte de clientèle (supra  n° 15). Dans le cas contraire, ils sont indemnisés de la perte du fonds. La perte du fonds de commerce ou du droit au bail (dans l'hypothèse du transfert d'activité) est réparée par une indemnité principale à laquelle s'ajoute une indemnité de remploi (supra  n° 14).

* Civ. 3°, 24.05.06, n° 05-18030 – Perte d'un droit de bail (fonds non exploité à la date du transfert de propriété).

26 - Cas du locataire-gérant  ou du sous-locataire  (supra  n°10) : on admet dans certains cas qu'ils peuvent bénéficier d'une indemnité de déménagement (notamment lorsqu'elle n'est pas allouée au locataire).

27 - Nécessité d'une dénonciation  par le propriétaire : le locataire non dénoncé en temps utile par son bailleur est privé de toute indemnité d'expropriation. Ceci ne résulte pas directement de la loi mais d'une création jurisprudentielle très contestable, la Cour de cassation ayant étendu aux locataires visés au second alinéa de l'art. L.13-2 C.Expro. la déchéance prévue à l'encontre des autres titulaires de droits visés par l'alinéa suivant. Mais, sur ce point, la jurisprudence est ferme et constante, même en cas de mise en demeure d'acquérir d'un bien réservé à un plan d'urbanisme.

Il convient de signaler en sens contraire, les tempéraments apportés par la jurisprudence selon laquelle la circonstance est indifférente si l'expropriant a connaissance d'une occupation régulière

*CA Versailles, 06.06.86, épx Clément c/ AF TRP, GP 1988, Panor. p. 16.

et un arrêt de la Cour de cassation reconnaissant le droit à indemnité du locataire malgré l’absence de dénonciation par le propriétaire, au motif que l’occupant était déjà connu de l’expropriant en cette qualité lors de la notification faite en application de l’art. L.13-2 C.expro :

* Civ 3°, 28.02.01, communauté de communes du Thouarsais c./ épx Pellissier de Feligonde, n° 00-70084, AJDI 2001 p.898, obs. Alain Lévy.

28 - Le locataire évincé et privé de tout droit à indemnisation par suite du manquement du propriétaire dispose d'une action en responsabilité contre celui-ci.

* CA Dijon, 22.02.94, Pacaud c. épx Josselin, AJPI 1995 p. 133.

Il reste que, dans nombre de cas, la situation du locataire pourra être irrémédiablement compromise, notamment en cas d'insolvabilité du propriétaire.

4°) - Différentes sortes d'indemnités accessoires

29 - Il n'existe aucune limitation, et la liste n'est fonction que de l'imagination des plaideurs. On peut citer les principaux exemples suivants :

- remploi (en principe obligatoire sauf exclusions - supra 19 à 21) ;

- dépréciation du surplus ;

- allongement de parcours (perte d'accès ou lotissement) ;

* Civ 3° 10.11.98, n° 97-70152, AJPI 1999 p. 42 ;

- reconstruction des clôtures (problème de la vétusté qui n'est généralement pas admise comme facteur de moins-value - voir la jurisprudence du Conseil d'Etat) ;

- améliorations en cas perte anticipée de bail pour un exploitant agricole ;

* Civ 3° 04.04.02, n° 01-70061, Bull. n°625 ;

- perte de revenus locatifs

* Civ 3°, 02.07.03, n° 02-70081 ;

- frais de transfert d'activité (commerçant, artisan ou industriel) et pertes d'exploitation (ces frais ne sont pas dus si le locataire est indemnisé de la perte du fonds de commerce) ;

- indemnités de licenciement du personnel de l'entreprise.

* Civ 3° 12.05.93, n° 91-70351, AJPI 1993 p. 73.

30 - Les demandes d'indemnités accessoires peuvent être présentées pour la première fois en appel, car elles ne constituent pas des demandes nouvelles, comme constituant un accessoire de l'indemnité principale (simple modalité d'évaluation de l'indemnité d'expropriation) (jurisprudence nombreuse).

3 - Le cadre légal

Art L 13-20, L 13-14, L 13-15, R 13-35 C.Expro.>

a) - Fixation des indemnités en espèces (art. L.13-20 C.Expro.)

31 - Il n'est possible de fixer les indemnités en nature (cas assez fréquent d'exécution de travaux) qu'avec l'accord exprès de l'exproprié. L'expropriant ne peut se soustraire à une indemnisation en proposant une réparation en nature sans l'accord de l'exproprié.

* Civ. 3°, 15.05.91, n° 90-70105 précité, Bull. III n° 142, supra n° 17 ;

* Civ. 3°, 26.03.97, n° 93-70310, AJPI 1997 p. 767 et 940 ;

* Civ. 3°, 10.11.98,n° 97-70182, AJPI 1999 p. 42 précité, supra n° 29 ;

* Civ. 3° 26.09.06, n° 05-17221

32 - Et cela sauf cas particulier de l'art. L 13-20 relatif à l'offre d'un local de remplacement : l'expropriant peut légalement s'exonérer du paiement d'une indemnité principale en offrant un local de remplacement équivalent. Le contrôle du juge porte sur l'équivalence des locaux.

(voir notamment G.P. 1992 (4 au 5 sept.)- Flash p. 4 et 5 : TGI Créteil 8-11-90 et CA Paris 19-9-91).

Les conditions d'équivalence s'apprécient en fait (consistance des locaux et situation géographique), et en droit (nature et conditions du bail), le montant du loyer n'étant généralement pas pris en considération, sauf circonstances particulières.

33 - Dans ce cas, des indemnités accessoires peuvent néanmoins être allouées à l'exproprié en fonction de certains préjudices (frais de transfert et pertes d'exploitation pendant le temps du transfert, par exemple).

34 - En cas d'accord amiable sur l'indemnisation en nature, le juge judiciaire reste compétent pour contrôler les modalités d'exécution de l'accord et peut être ressaisi (art. R 13-39).

* TC 9.6.86, n° 2410, de Durand-Chamayou c/Min. Urb. - Bull. Info. C. Cass, 15-10-86, n° 231 ;

* CE 6° et 2° ss, 19.11.86, Bertrand c/Départ. Puy de Dôme - Req. n° 68875 - Ed. Tech. D.A. 1986, n° 625.

b) - Fixation des indemnités dans la limite des conclusions des parties (art. R.13-35 C.Expro.)

35 - Ce principe correspond à une règle ordinaire de procédure : interdiction au juge de statuer ultra petita.

Il existe cependant une difficulté : en l'absence de mémoire de l'exproprié et de réponse de sa part aux offres de l'expropriant (ou de demande non formulée quantitativement), la juridiction fixe l'indemnité "en fonction des seuls éléments dont elle dispose. Le principe a pour conséquence que l'indemnité est fixée à la hauteur des offres de l'expropriant.

* Civ 3° 17.7.73, n° 72-70198, Bull III, n° 482 p. 351.

* Jurisprudence en sens contraire le plus souvent citée : TGI Pontoise, 23.6.82, AJPI 1983 p. 23

Mais ceci est plus restrictif que la règle générale posée par l'article 472 CPC qui veut qu'en cas de défaillance du défendeur, le juge ne fasse droit à la demande que s'il l'estime bien fondée.

36 – La limite d'appréciation du juge est abaissée en deçà de l'offre de l'expropriant, au montant proposé par le commissaire du gouvernement lorsque celui-ci conclut à une évaluation inférieure à cette offre (disposition maintenue, le décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 ayant seulement supprimé l'obligation "d'annexer au dossier" les conclusions du commissaire du gouvernement dans semblable cas, dont la raison paraissait d'ailleurs bien obscure).

c) - Principe général : " la confiscation du profit "

37 - Malgré le principe directeur posé par l'art. L.13-13 C.Expro. (supra n° 5), tous les mécanismes de l'expropriation reposent sur le principe sous-jacent suivant : ne pas faire supporter à la collectivité expropriante les plus-values qui pourraient être retirées sur le marché libre :

- si elles ne correspondent pas à une action ou un investissement du propriétaire,

- si elles résultent de travaux exécutés aux frais de la collectivité (double charge pour celle-ci).

Ce but est recherché par la conjugaison d'un système de dates dont la plus importante est la " date de référence ", et de la définition légale du " terrain à bâtir " qui ne correspond pas forcément à celle couramment admise en dehors du cadre de l'expropriation.

d) - Les différentes dates applicables

1°) Date du jugement de 1^ère instance (Art L 13-15 C.Expro.)

38 - C'est la date à laquelle s'apprécie la valeur vénale des biens. Cette règle est intangible, même en appel.

Les seules possibilités de révision du prix :

- application de l'intérêt légal en cas de défaut de paiement (ou de consignation régulière) dans le délai de trois mois suivant le jugement, sur demande expresse (la demande pouvant être présentée avant ledit délai), sous réserve que le transfert de propriété soit intervenu - Art R 13-78 C.Expro.

- Révision du prix (nouvelle estimation), en cas de défaut de paiement dans le délai d'un an - Art L 13-9 C.Expro. , à l'initiative de l'exproprié.

C'est aussi à cette date que la juridiction apprécie la date de référence (infra n° 40 à 48)

* Civ. 3°, 14.04.99, 98-70086, Bull. III n° 100;

* Civ. 3°, 31.05.2000, n° 99-70082, Bull. III n° 119 ;

* Civ. 3°, 21.05.03, n° 02-70013, Bull. n° 110.

2°) - Date du transfert de propriété - Art L 13-14 C.Expro.

39 - A cette date s'apprécient :

- la consistance du bien (infra n° 59), sauf lorsque l'ordonnance d'exprorpiation n'est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s'apprécie à la date du dit jugement :

* Civ. 3°, 18 déc. 1991, n° 90-70010, Bull. III n° 325.

- l'origine de propriété récente (infra n° 64 à 67) ;

- la règle de droit applicable (y compris en toutes matières semblables à l'expropriation).

* Civ. 3°, 29.11.89, n° 88-70097, Bull. III n° 222, Etat c/ SA Crédit Immobilier des Ardennes, Ed. Tech. D.A. 1990, n° 122, et G.P. 1990, panor. p. 12 ;

* Civ 3°, 20.7.88, n° 87-70212, Bech c/ville ( Marseille, AJPI 1989 p. 26).

Cette disposition est transposable en matière de fixation du prix, même lorsque la décision ne prononce pas le transfert de propriété : la décision opère ou emporte transfert de propriété

En cas de fixation des indemnités avant l'intervention de l'ordonnance d'expropriation, le juge peut être amené à statuer à nouveau si lors du transfert les règles de droit ont été modifiées (et influent sur le prix), à la demande d'une partie.

3°) - Date de référence - Art. L.13-15 C.Expro.

40 - Elle détermine les conditions de fait et de droit pour l'évaluation des terrains :

- qualification de terrain à bâtir;

- possibilités effectives de construction.

* Civ 3° 11.06.92, n° 90-70252, AJPI 1993, p. 29 (POS en cours de révision à la date de référence, sans influence).

Le juge a l'obligation de la rechercher et de la préciser  :

* Civ. 3°, 16.03.05, n° 04-70056.

41 - Date de droit commun : elle se situe (cas général) un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (D.U.P.).

Toutefois, elle est fixée à la date de mise à la disposition du public du dossier du débat dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'art. L.121-8 C.environ. ou par l'art. 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris.

42 - Dates dérogatoires : dans les situations suivantes la date de référence est déplacée.

-Pour les biens situés en emplacement réservé d'un plan d'urbanisme (Art. L 123-9 C.Urb antérieur à la loi SRU. – Art. L.123-2 et L.123-17 C.Urb. issus de la loi SRU) , et les biens soumis au droit de préemption urbain (Art. L.211-1 C.Urb.), la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme – P.O.S. ou P.L.U. – et délimitant la zone dans laquelle est situé, selon le cas, soit l'emplacement réservé (Art L.13-15-II-4° C.Expro.), soit le bien (Art. L.213-4 et L.213-6 C.Urb.) ;

- Il en est de même en cas d'expropriation de biens soumis au droit de préemption applicable en espace naturel sensible des départements (ENSD), s'il existe un plan d’urbanisme - PLU ou POS – (Art.  L.142-6 C.Urb.) ;

Il s'agit le plus souvent de la date d'opposabilité du plan d’urbanisme en vigueur à la date du jugement,

* Civ 3°, 30.03.05, n° 03-70041,
* Civ 3°, 31.05.00,n° 99-70082, Bull. III n° 119,

mais pas nécessairement

* Civ 3°,11.10.06, n° 05-13053, Bull. III n° 197

43- En cas d'expropriation d'un bien compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé (ZAD), la date de référence est fixée comme suit, selon le cas (Art. L.213-6 et L.213-4 C.urb.) :

- à la date de publication de l'acte créant la ZAD en l'absence de délimitation d'un périmètre provisoire;

- à la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire ou lorsque l'acte créant la ZAD est publié dans le délai de validité d'un tel périmètre provisoire;

- dans tous les autres cas à la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD.

44 - Aucune disposition n'interdisant la création d'une ZAD sur les terrains inclus dans une zone de préemption instituée en espace naturel sensible des départements (ENSD),

* CE 3 juil. 1998, dép. des Yvelines, req. n° 126606, Juris-Data n° 0500633; Cons. et urb. 1998, 391,

il en résulte qu'en cas d'expropriation d'un bien situé en ZAD et soumis au droit de préemption en ENSD il y aura un conflit de dates de référence concurrentes puisque, à nouveau depuis la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, elles sont différentes dans l'une et l'autre situations, et qu'aucune ne paraît prévaloir sur l'autre.

45 - L'application anticipée de certaines dispositions du POS en cours de révision (art. L.124- 4 C.Urb. antérieur à la loi SRU) est sans influence sur la date de référence (disposition supprimée par la loi SRU N° 2000-1208 du 13.12.2000).

* Civ 3°, 17.03.93, n° 92-70201, Bull. III n°39; AJPI 1994 p. 125 .

46 - Le juge doit prendre en compte la situation objective, en matière d'emplacements réservés, et cela indépendamment de l'objet de l'expropriation : il suffit que le terrain soit en emplacement réservé pour que l'art. L 13-15-II-4° soit applicable, même si la procédure est poursuivie pour un but autre que celui ayant justifié l'instauration de cet emplacement réservé.

* Civ. 3° 05.06.91, Bull. III, n° 164 - JCP 1994-II p. 175 et AJPI 1991 p. 754.

47 - La date de référence est particulièreùent importante. Il s'agit d'une date clé, dès lors qu'elle conditionne l'essentiel des éléments d'évaluation à retenir en ce qui concerne :

- les règles d'urbanisme applicables ;

- les conditions de desserte d'un terrain

* Civ. 3°, 24.02.93, n° 91-17170 ,
* Civ. 3°, 31.05.95, n° 94-70081, Bull. III n° 136 ;

- la constructibilité de la parcelle.

- l'existence de certains éléments de plus-value, par exemple les sources ou les gisements :

* Civ. 3°, 12.02.03, n° 01-70089, Bull. III n° 33,
* CA Besançon, 19.01.94, Cts Marconnet c./Etat, AJPI 1995 p. 41, obs. A.B.

48 - Cas des terrains situés en ZAC : La question de la fixation de la date de référence lorsqu'un bien soumis à un droit de préemption (D.P.U. ou ZAD) au moment du transfert de propriété, auquel cas ladite date est déterminée en fonction de la date d'opposition aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (art. L.213-4 C.Urb. – Supra n° 42), a pu entraîner des difficultés d'interprétation lorsque le bien exproprié se situe en outre à l'intérieur du périmètre d'une ZAC dotée d'un plan d'aménagement de zone (PAZ). Aux termes d'un arrêt du 22 juin 2005, la cour de cassation (3° chambre civile, n° 04-70068) a jugé qu'au regard des dipositions de l'article L.213-4 C.Urb. le PAZ ne pouvait pas être pris en considération pour la détermination de la date de référence.

Cependant, l'article L.311-7 C.Urb. issu de la loi SRU entraînant l'incorporation du PAZ au plan local d'urbanisme dès l'approbation de celui-ci, la date de référence est désormais déterminée par rapport au P.L.U.dans une semblable situation lorsque le bien exproprié est soumis à l'un quelconque des droits de préemption visés à l'article L.213-4 C.Urb. (sous condition d'une nouvelle délibération relative à l'instauration du droit de préemption urbain, celui précédemment institué en considération du PAZ ne s'appliquant pas de plein droit lors de l' incorporation de ce plan au PLU)

* Civ 3°, 08.06.06, n° 05-70071, Bull. III n° 142;
* Civ. 3°, 23 oct. 2007, n° 06-17789 (date de référence d'un terrain situé en ZAC).

e) Le mécanisme légal d'évaluation

1°) - La qualification légale de terrain à bâtir

49 - La portée de l'art L 13-15 C.Expro. à propos de la qualification de " terrain à bâtir ", a perdu quelque peu de sa force compte tenu des méthodes d'évaluation des juridictions (appréciation souveraine des juges du fond) - cf. infra n° 55 : "Terrains en situation privilégiée".

50 - Le juge doit obligatoirement se prononcer sur la qualification légale de " terrain à bâtir " au regard de l'art. L.13-15 C.Expro.

* Civ 3°, 18.11.92, n° 91-70199, AJPI 1993 p. 354,

* Civ. 3°,17.02.04, n° 03-70038.

51 – La cour de cassation exerce un contrôle strict sur la qualification légale de terrain à bâtir, et ne s'en remet pas à l'appréciation du juge du fond, s'agissant d'une question mélangée de fait et de droit.

Lorsqu’un terrain ne remplit pas les conditions exigées pour bénéficier de la qualification de terrain à bâtir, comme indiqué ci-après, il ne peut être évalué qu’en fonction de son seul usage effectif. Cet usage effectif n’est pas nécessairement un usage agricole ; il peut s’agir d’une terre ou d’un pré, d’un bois, d’un marais, d’un étang, d’un jardin, d'un chemin, d’un terrain de loisirs plus ou moins bien aménagé etc. ou même d’une propriété bâtie (hangar, ou encore maison d’habitation située en zone non constructible). On ne peut dans ce cas évoquer sa constructibilité éventuelle.

Double condition imposée par la loi pour qu'un terrain bénéficie de la qualification de terrain à bâtir : il doit

- être desservi  par une voie et les  réseaux (publics) y compris les réseaux d'assainissement si ceux-ci sont rendus obligatoires par le POS, de dimensions adaptées;

- et être situé dans une zone reconnue constructible par un POS (PLU) ou le document d'urbanisme en tenant lieu, précision faite qu'un plan de prévention des risques naturels ne peut être assimilé à un document d'urbanisme au sens de l'art. L.13-15 C.expro.

* Civ. 3°, 11 fév. 2009, n° 07-13853, Bull. III n° 36.

52 – Voie d'accès : la desserte doit être effective et de dimensions suffisantes  :

* Civ. 3°, 17.11.82, n° 81-70451, SCI Résidence Yser Porte-aux-Saints c./ comm. De Mantes-la-Jolie, JCP 1983 II n° 20024 ;

* Civ. 3°, 16.09.03, n° 02-70133.

53 - Réseaux  : ceux-ci doivent se trouver à proximité immédiate. Au regard de la jurisprudence, cette notion apparaît de plus en plus restrictive, notamment pour l'eau et l'assainissement (en raison du coût des travaux de raccordement)  :

* Civ. 3°, 31.05.95, Comm. St Germain-du-Crioult c./ Mme Huard, AJPI 1996 p. 52;

* Civ. 3°, 30.01.96, Epx Maury c./ Etat, AJPI 1996 p. 584, obs. A.B.;

* Civ 3°, 26.05.04, n° 02-70182;

* Civ, 3°, 27.04.04, n° 03-70052.

Ils doivent être de dimension adaptée aux possibilités effectives de construction du terrain : il s'agit d'une question de fait soumise à l'appréciation du juge. En ce qui concerne la condition supplémentaire d'adaptation des réseaux à l'ensemble de la zone : ne s'applique que si elle est prévue par le règlement du plan d'urbanisme en vigueur à la date de référence (zone aménageable seulement par une opération d'ensemble).

* Civ. 31.05.95, AJPI 1996 p. 32 ;

* En ce qui concerne l'assainissement, voir CA Paris, 17.09.98, com. D'Arpajon c. cts Pierre, AJPI 1999 p. 538.

54 - Zonage : des difficultés peuvent apparaître lorsqu'il s'agit d'apprécier si le terrain est situé en zone constructible. Il en est ainsi dans le cadre des zones naturelles NA des plans d'occupation des sols (art R 123-18 C.Urb. dans la rédaction antérieure à la loi SRU). Les zones naturelles ND des POS sont généralement considérées comme inconstructibles, même si le règlement leur reconnaît une constructibilité restreinte dans certains cas (équipements sportifs, de loisirs ou de tourisme).

Il est possible que la rédaction de l'article R.123-6 C.Urb. issu de la loi SRU puisse entraîner les mêmes difficultés que pour les zones NA des POS à propos des zones AU des plans locaux d'urbanisme. Cela ne devrait sans doute pas être le cas des zones agricoles A (Art. R.123-7), et naturelles et forestières N (Art. R.123-8). Il convient toutefois de souligner à ce sujet que, sous l'empire des textes antérieurs à la loi SRU, la cour de cassation a reconnu la qualification de terrain à bâtir pour un terrain situé en zone naturelle NC du plan d'occupation des sols, au motif que le règlement d'urbanisme autorisait certaines possibilités de construction

* Civ. 3°, 11 juil. 2001, n° 00-70160, Bull. n° 96 - Observation : La cour tire par ailleurs la conséquence de la circonstance que, dès lors que la cour d'appel avait qualifié le terrain à bâtir, elle ne pouvait allouer en supplément au propriétaire une indemnité d'éviction agricole.

2°) - Cas des " terrains en situation privilégiée "

55 - Ces terrains, lorsqu'ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de " terrain à bâtir ", peuvent néanmoins être évalués à un prix très sensiblement supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de plus-values tenant à leur situation notamment dans des zones périurbaines où s'exerce une forte pression sur le marché. La Cour de Cassation s'en rapporte sur ce point à l'appréciation souveraine des juges du fond dès l'instant où ceux-ci ont justifié leur estimation au regard du marché par des constatations suffisantes. Voir notamment  :

* Civ 3°,14 fév. 1996, n° 95-70006, Bull. III n° 44, AJPI 1996 p. 584 ;
* Civ. 3°, 11 fév. 1998, n° 97-70006, AJPI 1998 p. 536;
* Civ. 3°, 19 oct. 2010, n° 09-70367.

Le juge du fond doit apprécier une telle situation en fonction du marché tel qu'il s'établit au travers des termes de comparaison qui lui sont soumis, et cela « sans se fonder sur l'utilisation future des terrains choisis comme termes de comparaison ni sur celle du terrain exproprié »

* Civ 3°, 9 avr. 2008, n° 07-14411, Bull. III n° 65;
* Civ. 3°, 13 jan. 2009, n° 07-21748 (9 arrêts le même jour) ;
* Civ. 3°, 19 oct. 2010, 09-70367 à 70371 (5 arrêts),

ce qui serait d'ailleurs contraire aux dispositions de l'art. L.13-15-I-2° alinéa, C.expro.

3°) - POS dolosif

56 - Aux termes de l'article L.13-15-II-2° du C.Expro., le juge peut écarter les règles d'urbanisme entraînant des restrictions au droit de construire lorsque leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Sur ce point, la Cour de cassation considère qu'il s'agit d'une question de fait soumise à l'appréciation souveraine du juge du fond. La jurisprudence a évolué dans un sens moins restrictif, notamment lorsque l'expropriant ne se confond pas avec l'auteur du plan d'urbanisme.

* Civ 3°, 11.6.92, n° 90-70076, Bull. III n° 198, départ. Rhône, /D, Ed. Tech. D.A. 1992, n° 375 - voir aussi AJPI mars 1993.

57 - Il n'y a pas d'obstacle a priori pour que le juge judiciaire utilise la notion dégagée par les tribunaux administratifs "d'erreur manifeste d'appréciation". Mais le juge judiciaire n'a pas qualité pour apprécier la légalité des actes administratifs (classement au POS), et une simple erreur de classement est insuffisante pour caractériser l'intention dolosive.

* Civ 3°, 03.07.96, n° 95-70049, Bull. III n° 173, AJPI 1996 p. 902.

Celle-ci devra être appréciée en fonction d'un ensemble de circonstances et se déduira des éléments que le juge analysera. Voir les exemples suivants :

* Civ. 3°, 11.06.92, n° 90-70076 précité (supra n° 56);

* Civ 3°, 24.02.93, n° 91-70062, D. 1994, Som. Comm. P. 73 ;

* Civ 3°, 26.02.97, AJPI 1997 p. 661.

4 - Dispositions restrictives

a) - Améliorations - Art L 13-14 C.Expro.

58 - La consistance du bien est appréciée à la date du transfert de propriété. Il existe toutefois une suspicion légale que certaines améliorations revêtent un caractère spéculatif en raison de la période à laquelle elles sont intervenues, considérée comme critique. La notion d'amélioration s'entend non seulement en fait (transformations, travaux, consolidation etc.), mais aussi en droit (obligations susceptibles d'induire un usage valorisant).

La présomption légale d'intention spéculative instituée par l'article L.13-14 C.Expro. pour les améliorations postérieures à la date de l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique est une présomption simple, et supporte en conséquence la preuve contraire.

* Civ. 3°, 09.06.04, n° 03-70087

b) - Changements de valeur - Art L 13-15 C.Expro.

59 - En principe, le juge ne doit pas tenir compte des changements de valeur qui résultent de modifications du POS, actuelles ou annoncées, ou de travaux publics exécutés dans les trois ans ayant précédé l'enquête publique préalable à la D.U.P.

Cette disposition est très rarement utilisée malgré son importance, car elle est peu aisée à mettre en oeuvre en raison de la difficulté qui existe à rapporter la preuve de tels faits.

c) - Le " marché légal " - Art L 13-16 C.Expro. (1° et 2° al.)

1°) Accords amiables privilégiés

60 - Le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droit à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, des zones d'intervention foncière (obsolète), des zones d'aménagement différé (ZAD), et des périmètres provisoires (de ZAD).  Le juge a l'obligation de les examiner, même d'office,

* Civ. 3°, 4.3.92, n° 90-70122 – Bull. III n° 74, SCI La Pelletière c/Syndicat mixte de l'aérodrome de Besançon- La Vèze,

et cela même si l'accord amiable n'est pas cité dès l'instant où le juge a pu en avoir connaissance.

* Civ 3°, 3.10.91, n° 89-70428, Bull. III n° 225, Chane Tou Ky c/ comm. St Denis de la Réunion, n° 89-70.248, AJPI 1992 p. 109, et Ed. Tech. D.A. nov 1991, n° 483, et G.P. 1991, panor. p. 322.

Ces termes de comparaison ne peuvent être écartés comme insuffisamment probants sans motivation spéciale.

Le texte s’applique même lorsqu’il s’agit d’évictions de fonds de commerce, le juge ayant l’obligation de rechercher d’office dans les actes relatifs aux cessions amiables de fonds intervenues dans le périmètre si les conditions de l’article L.13-16 sont remplies :

* Civ. 3°, 23 nov. 1994, n° 93-70110.

A l'inverse il ne s'applique pas pour la fixation des indemnités d'exploitation pour les agriculteurs :

* Civ. 3°, 9 jan. 2002, n° 00-70146 07-70147, Bull. III n° 4 et 5 p. 4, et 07-70148 (3 arrêts).

2°) - Accords amiables contraignants : la double proportion alternative

61 - Prévue par l'article L.13-16 C.Expro., et restreinte aux termes de comparaison situés dans le périmètre des opérations en cause, elle s'impose au juge qui doit prendre pour base d'évaluation ces accords amiables. Pour l'apprécier, le juge contrôle la réalité des données suivantes :

- superficie du périmètre ;

- nombre total des propriétaires du périmètre ;

- qualification légale des biens ;

- détail des accords amiables (surface, nombre de propriétaires, situation des biens, date de l'acte).

Cette double proportion alternative s'apprécie par rapport à l'ensemble du territoire compris dans les opérations visées par la D.U.P. :

* Civ. 3°, 28 fév. 1996, n° 94-70061, Bull. III n° 58 p. 38, AJPI 1996 p. 800, note C.M.

Ne sont pris en compte que les accords amiables conclus avec l'expropriant lui-même et postérieurs à la DUP

* Civ. 3°, 11 fév. 1998, n° 97-70005, Bull. III n°31 p. 23 ;
* Civ. 3°, 10 jan. 2001, n° 99-70197, Bull. III n° 5 p.6 ;
* Civ. 3°, 16 jan. 2007, n° 05-20479 ;

et le juge apprécie l'adéquation entre les biens acquis amiablement et le bien à évaluer

* Civ. 3°, 12 mars 2003, n° 02-70018.

d) - Dispositions sanction

1° ) - Opposabilité des déclarations antérieures - Art L 13-16 C.Expro. (3° al)

62 - Les déclarations fiscales antérieures faites par le propriétaire et portant sur l'estimation du bien exproprié lui sont opposables, en tout cas dans le principe. Le juge doit les examiner, mais n'est pas lié et conserve une liberté d'appréciation (par exemple lorsque le bien est " hors commerce " - en voie d'expropriation ou en emplacement réservé)

Voir * Civ. 3° 16.06.93, Bull III n° 93, G.P. 1993 panor. p. 21.

Le juge de l'expropriation peut obtenir communication par l'administration fiscale des renseignements nécessaires à l'application de ces dispositions, les agents des impôts étant alors déliés à cet égard du secret professionnel, et cela en application de l'art. L.123 du Livre des procédures fiscales.

2°) - Origine de propriété récente - Art L 13-17 C.Expro

63 - Cette disposition s'applique en cas d'expropriation (transfert de propriété - supra n° 39) intervenant moins de cinq ans après une mutation à titre gratuit ou onéreux. Aux termes de ce texte, le montant de l'indemnité principale ne peut être supérieur à l'évaluation domaniale des biens expropriés si celle-ci est elle-même supérieure au montant déclaré lors de la mutation dont il s'agit (ou de l'évaluation faite par l'administration, le cas échéant). Ce mécanisme rigoureux s'impose au juge qui doit éventuellement le soulever d'office si les éléments du dossier lui permettent de supposer qu'il trouve à s'appliquer (supra n° 4). L'estimation doit toutefois tenir compte des modifications intervenues depuis la mutation de référence dans la consistance matérielle ou juridique des biens, leur état ou leur situation d'occupation (Art. R.13-43 C.Expro. pour les modalités pratiques.

* Civ. 3°, 23.05.2006, n° 05-13913 – exemple de modification dans la consistance juridique (changement de zonage au plan d'urbanisme).

64 - Le juge vérifie si les conditions légales sont remplies :

- date du transfert de propriété (ordonnance d'expropriation - supra n° 40) ;

- nature de la mutation (acte translatif de propriété), le texte étant inapplicable en cas de partage successoral ou de licitation entre co-indivisaires ;

- déclaration (ou évaluation administrative) ;

- estimation domaniale (après une période d'application restrictive, on assiste à un assouplissement de la jurisprudence en la matière - infra n° 66).

65 – Selon la jurisprudence qui s’est considérablement assouplie sur ce point, l'avis des domaines qualifié « d'officieux » produit aux débats doit être pris en considération,

* Civ. 3°, 3.10.91, , n° 89-70.357, Bull III n° 226, Poinsot c/comm de Gometz-le-Châtel; et Ed. Tech. D.A. 1991, n° 485 ; et G.P. 1991, panor. p. 323.

et l'art L 13-17 C.Expro. n'exige pas que la fiche d'évaluation domaniale^(*) soit versée aux débats (appréciation souveraine par la cour de la méthode d'évaluation qui lui paraissait la plus appropriée).

* Civ 3°, 3.10.90, n° 89-70080, Bull III n° 177, SCI du Marais de la Grande Mare c/Sté des Autoroutes du Nord et de l'Est de la France; et AJPI 1991, p. 26) ;

Note ^(*): ne pas confondre fiche d'évaluation domaniale et avis du domaine.

La Cour de cassation a jugé que l'art. L.13-17 C.expro. s'applique aussi en matière d'évaluation de fonds de commerce, ce qui peut avoir des conséquences importantes dans la mesure où la valeur d'un fonds dépend le plus souvent et dans une large mesure des résultats de l'entreprise (chiffre d'affaires et bénéfice), et que ceux-ci peuvent varier dans de fortes proportions en l'espace de quelques années sans forcément que ce soit la conséquence d'investissements importants :

* Civ. 3°, 13 jan. 2009, n° 07-21454 - Observation  : dans cette affaire le fonds de commerce avait été acquis au prix de 259 163,33 Euros le 28 juin 2002, et le service des domaines l'a évalué à la somme très peu supérieure de 260 000 Euros le 17 septembre 2004, soit un peu plus de deux ans après, cette dernière somme s'étant alors imposée au juge.

66 – Selon certaines décisions judiciaires, la disposition de l'art L 13-17 ne serait pas transposable en matière de droit de préemption urbain, en l'absence de décision portant transfert de propriété.

* CA Paris, 8.2.91, Ville de Paris c/ Dominique Montpezat, AJPI 1992 p. 110 - à rapprocher cependant de Civ 3° 1.2.83, Joffre précité.

Toutefois, dans le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation, il semble que l'application de l'article L.13-17 soit générale, même lorsque le transfert de propriété n'intervient pas par une décision judiciaire, ou qu'il n'est pas intervenu. Le juge ne pourrait exclure l'application de l'art. L.13-17, et devrait se prononcer par décision alternative, selon que le transfert (par acte authentique notarié ou administratif) aura effectivement lieu ou non dans le délai de cinq ans suivant la date de mutation du bien.

* Civ. 3° 23.11.94, n° 93-70244, AJPI 1995 p. 595, obs. A.B. ;

* Civ 3° 07.10.98, n° 97-70115, Bull. III n° 196, AJPI 1998 p. 328.

Dans une affaire portant d'ailleurs précisément sur un délaissement intervenu en vertu d'une mise en demeure d'acquérir, la Cour de cassation a jugé que les dispositions de l'art. L.13-17 n'étaient pas contraires à l'art. 1 du protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dans une espèce dans laquelle la cour d'appel avait fixé l'indemnité de dépossession d'un immeuble à la valeur de 236 000 Euros, conformément à l'estimation domaniale faite le 22 novembre 2004, après que les expropriés aient fait établir le 23 mai 2003 une attestation immobilière arrêtée à la somme de 107 000 Euros reprise dans la déclaration de succession.

5 - Méthodes d'évaluation utilisées par les juridictions

a - Principe : libre choix de la méthode

67 - En matière d'expropriation les juridiction ont la charge de déterminer le montant des indemnités destinées à réparer le préjudice subi par les expropriés. Dans les contentieux voisins relatifs aux droits de préemption ou de délaissement les mêms juridictions ont pour tâche de fixer le prix de l'immeuble préempté ou délaissé. La plus grande part du montant alloué aux expropriés est en général constituée par une somme calculée directement en fonction de la valeur vénale du bien dont ils sont dépossédés, ce qui constitue « l'indemnité principale de dépossession », à laquelle peuvent s'ajouter diverses « indemnités accessoires », au premier rang desquelles « l'indemnité de remploi », celle-ci fixée en proportion du montant de l'indemnité principale. Il en résulte que l'essentiel du rôle des juridictions de l'expropriation porte sur l'évaluation de biens, le plus souvent de nature immobilière, mais aussi parfois mobilière (fonds de commerce ou droit au bail notamment).

Selon la jurisprudente constante, et contrairement à ce qu'il se passe devant la juridiction de droit commun (tribunal de grande instance)pour les évaluations de biens soumis aux droits d'enregistrement, pour lesquels la chambre commerciale de la Cour de cassation préconise l'estimation de la valeur vénale des immeubles par comparaison voir * Cass. Com. 6 mai 1986, n° 84-17533, Bull. IV n° 81 p. 70; * Cass. Com. 12 jan. 1993, n° 90-21494, Bull. IV n° 6 p. 3), la troisième chambre civile, à laquelle sont distribuées les affaires touchant au droit de l'expropriation, ne privilégie aucune méthode d'évaluation, le choix de celle-ci étant laissé à la libre appréciation des juridictions du fond (jurisprudence nombreuse et constante).

b - Les évaluations d'immeubles

1°) - La méthode par comparaison

68 - C'est la méthode la plus couramment utilisée par les experts fonciers ou immobiliers, et c'est aussi, naturellement, la plus fréquente en matière d'expropriation. Antérieurement au décret du 13 mai 2005 elle s'imposait pratiquement au juge pour les évaluations d'immeubles en raison de l'interdiction qui lui était faite d'avoir recours à un expert (art. R.13-28 C.expro - version antérieure au 13 mai 2005). La méthode par comparaison a l'avantage  de la simplicité alors que les autres méthodes d'évaluation font souvent appel à des données techniques plus ou moins complexes que le juge n'est pas à même de se procurer et qu'il n'est pas censé posséder et maîtriser sans l'assistance d'un technicien.

La méthode permet en outre, en l'absence d'expertise, une grande facilité de rédaction pour le juge dont la tâche consiste seulement à apprécier les mérites de l'immeuble à évaluer par rapport à ceux des termes de comparaison que les parties et le commissaire du gouvernement ont charge de lui proproser, conformément au droit commun de la preuve, compte tenu par ailleurs des constatations qu'il a pu faire au cours du transport sur les lieux. Elle correspond par ailleurs à l'obligation qui est faite aux juridictions de l'expropriation de prendre en compte certains termes de comparaison privilégiés constitués par les accords amiables visés par l'article L.13-16 C.expro. (voir supra n° 60).

En matière d'immeubles bâtis, la méthode s'applique aussi sous réserve des nécessaires adaptations (terrain plus construction, construction terrain intégré, par la surface - éventuellement pondérée - utile ou hors oeuvre), et de son adéquation avec les éléments de comparaison

* Civ. 3°, 9 juin 2004, n° 03-70055.

Il convient de signaler que la Cour de cassation a admis qu'il soit procédé à l'actualisation de termes de comparaison en raison de leur ancienneté, alors qu'une telle pratique est souvent discutée devant les juridictions du fond

*  Civ. 3°, 6 nov. 2007, n° 06-20364 - à noter qu'il s'agit bien de l'actualisation des éléments de comparaison et non de l'indemnité elle-même.

2°) Les inconvénients de la méthode par comparaison - La jurisprudence de la CEDH

69 - La difficulté principale de la méthode réside dans la recherche de termes de comparaison appropriés, principalement pour les expropriés. Les collectivités publiques ont fréquemment quant à elles  une bonne connaissance globale du marché immobilier à l'intérieur de leur territoire en raison des acquisitions souvent nombreuses qu'elles ont pu faire, et des déclarations d'intention d'aliéner (D.I.A.) dont elles sont destinataires dans le cadre de l'exercice des droits de préemption dont elles sont titulaires. En outre elles disposent de l'aide de l'administration fiscale (domaine) dont l'un des rôles consiste à les assister lors de l'acquisition des biens. Le commissaire du gouvernement, lui-même agent de l'administartion fiscale, spécialiste des évaluationsde toutes natures, a quant à lui toutes facilités d'accès au fichier immobilier tenu par la même administration (conservation des hypothèques) en application de l'art. 1^er du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, et n'apparaît pas forcément neutre dans l'instance en fixation des indemnités devant les juridictions de l'expropriation, notamment au regard des critères objectifs de la Cour européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Les expropriés n'ont de leur côté qu'un accès restreint au fichier immobilier qu'ils ne peuvent consulter qu'en accomplissant des formailtés peu commodes, de sorte qu'ils sont obligés dans la plupart descas de faire appel à des experts pour se procurer des éléments de référence du marché, ce qui a nécessairement un coût qui peut être prohibitif par rapport à l'intérêt du litige.

70 - Cette situation de déséquilibre, renforcée par diverses autres dispositions d'ordre procédural du code de l'expropriation, a entraîné la condamnation de la France par la Cour européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales sur le fondement de la violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne (* CEDH 24 avr. 2003, req. n° 44962/98 Yvon c/Frnce ; *25 avr. 2006, req. n° 16022/02, Roux c/France), à la suite de quoi il s'en est suivi une période au cours de laquelle la Cour de cassation a annulé de nombreux arrêts de cours d'appel, jusqu'à ce qu'une modification du droit français intervienne par le décret n° 2005-467 du 13 mai 2005  qui a notamment quelque peu redéfini le rôle du commissaire du gouvernement et supprimé l'interdiction faite au juge de l'expropriation d'avoir recours à une expertise judiciaire pour l'évaluation des biens expropriés.

Ce décret a été complété par une modification du premier alinéa de l'article L.135 B du Livre des procédures fiscales (art. 21 de la loi n° 2006-872 du 13 juil. 2006 - JO du 16 juillet), aux termes duquel l'aministration fiscale est tenue de communiquer gratuitement aux expropriés (ainsi qu'aux collectivités publiques) qui en font la demande les éléments d'information au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années.

3°) Autres méthodes

71 - Elles sont généralement utilisées à titre de recoupement. La plus fréquemment utilisée à cet égard est la méthode d'estimation par le revenu.

Le juge ne peut faire application de la méthode dite « du compte à rebours » faute d'éléments techniques, sauf à avoir recours à une expertise, la méthode se heurtant à de sérieuses difficultés en raisons des contraintes juridiques de l'expropriation (infra n° 74)

De même, l'estimation en fonction de la constructibilité  est rendue très difficile par les textes (infra n° 74), alors qu'elle est couramment utilisée par les opérateurs fonciers, mais elle n'est pas écartée par la jurisprudence :

* Civ. 3°, 18 décembre 2007, n° 06-22071.

4°) Le juge de l'expropriation et l'expertise judiciaire

72 - La fin de l'interdiction du recours à une expertise en première instance pour l'évaluation d'immeubles peut apparaître comme une ressource qui devrait faciliter la tâche des juridictions et permettre d'utiliser des techniques d'évaluation économiques qui étaient auparavant hors de portée du juge de l'expropriation. Cela n'est cependant pas si simple que cela peut le sembler de prime abord.

73 - En premier lieu, le juge ne peut à notre avis déléguer à l'expert le soin de définir à sa place un certain nombre d'éléments qui sont essentiels pour l'estimation des biens. Il devra donc, avant toute désignation d'un expert, lui tracer la voie et le mettre sur les rails qui conviennent, c'est-à-dire définir au moins la date de référence et la qualification légale des biens au regard des dispositions de l'article L.13-13 C.expro., et éventuellement, encore qu'il s'agisse là d'une question de pur fait, la consistance du bien à la date du transfert de propriété s'il existe une contestation sur ce point. Il devra s'il y a lieu se prononcer sur l'application des dispositions des articles L.13-16 et L.13-17, qui pourrait rendre inopérant le recours à l'expertise. Le jugement ordonnant une expertise devra en conséquence avoir un caratère mixte, ce qui affaiblit la procédure en ouvrant immédiatement la voie de l'appel.

74 - En deuxième lieu, toujours à notre avis et sous réserve de la jurisprudence à intervenir sur la question, toutes les méthodes d'évaluation ne sont pas forcément utilisables par l'expert. En effet, si le terrain ne bénéficie pas de la qualification légale de terrain à bâtir, ce qui est assez fréquemment le cas en expropriation, il sera impossible d'utiliser des méthodes d'évaluation basées sur les droits à construire ou sur un « compte à rebours », puisque l'absence d'une telle qualification interdit au juge d'envisager de quelque façon que ce soit la constructibilité du terrain exproprié (art. L.13-15 C.expro.)

Il semble donc que l'expertise judiciaire doive être cantonnée à des cas bien particuliers pour l'évaluation de certains biens ou, par exemple, d'équipements professionnels ou industriels à reconstituer en cas de transfert d'activité, ou encore éventuellement à la recherche de termes de comparaison lorsque le juge estime qu'il ne dispose pas d'éléments suffisants d'appréciation.

c) - Fonds de commerce et droit au bail

75 - Rappelons que si l'activité commerciale ou artisanale est transférable, l'indemnisation ne porte que sur les frais nécessités par le transfert et le rétablissement de cette activité

La méthode la plus orthodoxe pour l'évaluation d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail reste là encore la méthode par comparaison. Il reste que, sauf recours à un expert (privé ou judiciaire), le commissaire du gouvernement est le mieux armé pour produire des termes de comparaison pertinents, ce qu'il fait en général assez volontiers.

Mais on applique assez fréquemment les monographies  établies par les professionnels, publiées dans certaines revues spécialisées (ex. Ed. Francis Lefebvre). Il s'agit en fait d'une méthode par comparaison simplifiée, qui laisse un large pouvoir d'appréciation au juge en raison de l'amplitude des fourchettes d'évaluation, et qui cède la place devant la production de termes de comparaison adaptés.

d) - Tréfonds

76 - Le tréfonds peut faire l'objet d'une indemnisation à titre principal, l'expropriation portant sur une portion du sous-sol sans qu'il y ait dépossession en surface, ou accessoire à l'occasion de l'expropriation d'un terrain refermant un gisement de minéraux (pierres ou sables), ou des sources ou nappes d'eau souterraines susceptibles d'apporter une plus-value au terrain.

1°) Le tréfonds élément de plus-value de l'immeuble exproprié

77 - En ce qui concerne l'indemnisation du tréfonds accessoirement à l'expropriation d'une parcelle de terrain, les juridictions peuvent retenir l'exitence d'une plus-value justifiant la majoration de  l'indemnité principale, ou l'existence d'un préjudice réparé par une indemnité accessoire séparée. Mais dans les deux cas l'analyse de la jurisprudence montre que deux conditions doivent être réunies pour qu'il y ait indemnisation : il est nécessaire que le gisement ou la source soient exploités ou exploitables à la date du transfert de propriété, et que l'exploitation ne soit pas interdite à la date de référence par une disposition législative ou réglementaire, et même que les autorisations administratives nécessaires aient été obtenues :

* CA Besançon, 19 jan. 1994, Cts Marconnet c/Etat, AJPI 1995 p. 41, note A.B. ;

* Civ. 3°, 20 juin 1984, n° 83-70207, Bull. III  n° 121 ;

* Civ. 3°, 17 avr. 1985, n° 83-70184, Bull. III n° 64 p. 49 - JCP 1985.IV.228 - AJPI 1986 p. 203 ;

* Civ. 3°, 18 mai 1989, n° 87-70224 ;

* Civ. 3°, 3 oct. 1990, n° 89-70080, Bull. III n° 178 p. 103 - G.P. 1991 somm. p. 28 - AJPI 191 p. 341, obs. Claude Morel ;

* Civ. 3°, 26 juin 1991, n° 90-70060, Bull. III n° 196 p. 114 - G.P. 1991 somm. p. 322 - AJPI 1991 p. 754, obs Claude Morel ;

* Civ 3°, 18 déc. 1991, n° 90-70107, Bull. 1991 III n° 326 p 192 - p. 203 -  Observation  - Le cas d’espèce est un peu particulier car il s’agit moins de statuer sur un élément susceptible de générer une plus-value à la parcelle de terrain, que sur une caractéristique du sous-sol donnant un avantage en matière d’exploitation d’un terrain agricole, dont la perte peut générer une gêne pour l’exploitant, de sorte que la Cour de cassation ne se réfère à aucune date ;

* Civ. 3°, 28 oct. 1992, n° 91-70097, AJPI 1993 p. 355, obs. Antoine Bernard ;

* Civ, 3°, 12 fév. 2003, n° 01-70089, Bull. III n° 33 p. 33

2°) L'Expropriation du tréfonds à titre principal

78 - Il est aujourd'hui de plus en plus fréquent que l'expropriation ne porte que sur le seul tréfonds, une telle possibilité étant consacrée par la jurisprudence :

* CE 22 juil. 1994, n° 89570, Mme Hannouz c/Ministre de l'équipement et du tourisme, AJPI 1995 p. 317, note C.M.,

le tréfonds pouvant même subir plusieurs emprises successives à différentes profondeurs :

* Civ. 3°, 20 nov. 1996, n° 95-70091, Bull. III n° 222 p. 145.

C'est en général le cas pour les liaisons ferroviaires souterraines ou la construction de parcs de stationnement.

79 -Les règles de fixation du montant de l'indemnité principale ont été progressivement dégagées par la jurisprudence, essentiellement celle de la cour d'appel de Paris qui fait référence

* CA Paris, 7 déc. 1995, RATP c/cts Beauchataud-Segalen, arrêt n° RP 40143/93, AJPI 1996 p. 216,

sur la base de plusieurs expertises. Dans un premier temps les juridictions se sont basées sur le rapport établi le 25 mars 1973 par M. Lasalle, celui-ci désigné par arrêt du 29 mars 1972 de la cour d'appel de Paris. L'expert a établi un barème décroissant s'établissant par tranches de 3 mètres en fonction de la profondeur de l'emprise, entre le niveau de surface et 30 mètres de profondeur, et déterminé divers paramètres tenant à la surface du terrain et à son encombrement, sa nature géologique et la présence de nappes phréatiques. Le « barème Lasalle » a servi à d'autres opérations et a notamment été appliqué lors de la construction de la ligne A du RER. Vingt ans après la question d'une révision du rapport Lasalle avait été évoquée devant le tribunal de grande instance de Paris dans le cadre d'une procédure initiée par la SNCF pour l'interconnexion de la ligne D du RER avec le réseau banlieue sud-est, et quelques temps après la cour de Paris - voir ci-dessus l'arrêt du 7 déc. 1995 - a ordonné une nouvelle expertise confiée à MM. Guillermain et Demanche. Ceux-ci ont repris sensiblement la même méthode que l'expert Lasalle en y apportant divers correctifs.

La cour d'appel de Paris s'est livrée à une analyse économique très importante et, tenant compte de l'évolution des techniques tout en conservant les principes dégagés par les experts successifs et la méthode utilisée par eux, s'est sensiblement écarté de leurs conclusions.

Eu égard à sa complexité l'indemnisation de la perte du tréfonds nécessite une expertise judiciaire (la question de sa possibilité ne se posant plus désormais). L'indemnisation comprend généralement une indemnité principale, l'indemnité de remploi, et une indemnité accessoire de dépréciation du surplus.

Pour une complète information on lira avec beaucoup d'intérêt, outre l'arrêt précité du 7 décembre 1995, les études d'Alain Lévy parues dans l'AJPI 1995 p. 855 (« L'indemnisation du tréfonds parisien ») et 1996 p. 190 (« L'indemnisation de la valeur du tréfonds »).

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